越南城市住房擁有率77.9%：高房價背後隱藏的市場矛盾與政策出路

越南房地産市場存在一個看似矛盾的現象：大城市房價遠超許多居民的收入水平，但城市家庭住房擁有率仍然高達77.9%。

根據越南2019年人口與住房普查數據，越南城市家庭住房擁有率達到77.9%。不過，這一數據主要依據家庭自行申報的住房擁有情況，其中也包括尚未完善法律手續的住房，因此需要謹慎看待。

Huỳnh Thế Du 博士

一、基礎設施和地段對房價影響顯著

不同地段的房地産價格存在明顯差異。根據相關研究，臨街房屋的總價值可能比位于狹窄巷道內的房屋高出約100%；汽車可以通行的巷道內的房屋，總價值則可能高出約24%。

這種價格差異不僅來自公共基礎設施建設，還與地段優勢、商業經營價值、房地産自身特點及市場預期有關。

然而，如果投資者提前炒作規劃利好，在基礎設施項目正式開工前就大量囤地，可能進一步推高地價，增加政府後續征地拆遷和基礎設施建設的成本。

基礎設施投資在許多地區創造了巨大的土地增值收益，未來需要建立相應的機制，對這部分收益進行統籌和調配。

基礎設施投資在許多地區創造了巨大的土地增值收益，未來需要建立相應的機制，對這部分收益進行統籌和調配。

二、高房價給年輕人和企業帶來壓力

隨著住房成本不斷上升，年輕人可能不得不推遲結婚，或者選擇居住在距離工作地點較遠的區域。外來務工人員也需要將較大一部分收入用于支付房租和交通費用。

對于企業而言，地價和租賃成本上漲，會增加生産場地、倉儲、物流以及研發等方面的支出。同時，居民將更多收入用于住房後，教育、醫療、創業及改善生活質量方面的支出空間也會受到擠壓。

三、需要推動住房供應多元化

據越南富布賴特大學公共政策與管理學院講師 Huỳnh Thế Du 博士的觀點，越南住房政策應同步發展以下三類住房：

• 價格可負擔的自有住房：幫助居民以合理成本實現購房目標。
• 商業租賃住房：由企業或投資基金運營，爲居民提供穩定的租賃選擇。
• 社會補貼租賃住房：幫助低收入群體獲得適宜的居住條件。

此外，還需要完善住房租賃市場的法律框架，規範租賃合同，保障長期租戶的合法權益，並推動社會住房與就業地點、學校、醫院及公共交通設施相銜接。

在房地産政策方面，也可以研究通過基礎設施增值收益回收機制、定期房地産稅以及限制短期炒房的措施，減少投機行爲，並將相關資金用于基礎設施建設和保障性住房發展。

市場需要同步發展三類住房：價格適宜的自有住房、商業租賃住房，以及享有社會補貼的租賃住房。

住房政策的最終目標，不應僅僅是維持較高的住房擁有率，而應確保不同收入群體都能獲得安全、價格合理的住房，並實現長期穩定的居住生活。