越南城市住房拥有率77.9%：高房价背后隐藏的市场矛盾与政策出路

越南房地产市场存在一个看似矛盾的现象：大城市房价远超许多居民的收入水平，但城市家庭住房拥有率仍然高达77.9%。

根据越南2019年人口与住房普查数据，越南城市家庭住房拥有率达到77.9%。不过，这一数据主要依据家庭自行申报的住房拥有情况，其中也包括尚未完善法律手续的住房，因此需要谨慎看待。

Huỳnh Thế Du 博士

一、基础设施和地段对房价影响显著

不同地段的房地产价格存在明显差异。根据相关研究，临街房屋的总价值可能比位于狭窄巷道内的房屋高出约100%；汽车可以通行的巷道内的房屋，总价值则可能高出约24%。

这种价格差异不仅来自公共基础设施建设，还与地段优势、商业经营价值、房地产自身特点及市场预期有关。

然而，如果投资者提前炒作规划利好，在基础设施项目正式开工前就大量囤地，可能进一步推高地价，增加政府后续征地拆迁和基础设施建设的成本。

基础设施投资在许多地区创造了巨大的土地增值收益，未来需要建立相应的机制，对这部分收益进行统筹和调配。

基础设施投资在许多地区创造了巨大的土地增值收益，未来需要建立相应的机制，对这部分收益进行统筹和调配。

二、高房价给年轻人和企业带来压力

随着住房成本不断上升，年轻人可能不得不推迟结婚，或者选择居住在距离工作地点较远的区域。外来务工人员也需要将较大一部分收入用于支付房租和交通费用。

对于企业而言，地价和租赁成本上涨，会增加生产场地、仓储、物流以及研发等方面的支出。同时，居民将更多收入用于住房后，教育、医疗、创业及改善生活质量方面的支出空间也会受到挤压。

三、需要推动住房供应多元化

据越南富布赖特大学公共政策与管理学院讲师 Huỳnh Thế Du 博士的观点，越南住房政策应同步发展以下三类住房：

• 价格可负担的自有住房：帮助居民以合理成本实现购房目标。
• 商业租赁住房：由企业或投资基金运营，为居民提供稳定的租赁选择。
• 社会补贴租赁住房：帮助低收入群体获得适宜的居住条件。

此外，还需要完善住房租赁市场的法律框架，规范租赁合同，保障长期租户的合法权益，并推动社会住房与就业地点、学校、医院及公共交通设施相衔接。

在房地产政策方面，也可以研究通过基础设施增值收益回收机制、定期房地产税以及限制短期炒房的措施，减少投机行为，并将相关资金用于基础设施建设和保障性住房发展。

市场需要同步发展三类住房：价格适宜的自有住房、商业租赁住房，以及享有社会补贴的租赁住房。

住房政策的最终目标，不应仅仅是维持较高的住房拥有率，而应确保不同收入群体都能获得安全、价格合理的住房，并实现长期稳定的居住生活。